Investissement Immobilier

Dispositifs pour les investissements immobiliers

Pour les investissements immobiliers, de nombreux dispositifs sont envisageables. Ils dépendent des vos objectifs, des délais dont vous disposez, ainsi que des moyens financiers que vous souhaitez y consacrer.

Pinel Outre mer

En savoir plus

Déficit Foncier

En savoir plus

Nue Propriété

En savoir plus

Location Meublée Non Professionnel

En savoir plus

Monuments
Historiques

En savoir plus

La loi Pinel +

Le dispositif Pinel ouvre droit à une réduction d’impôt sur le prix d'achat d'un logement mis en location, sous conditions. Il évolue en 2023 avec le Pinel +.

Ainsi, en 2023 et 2024, le dispositif est accessible sous deux formes, aux conditions fiscales différentes :

  • le Pinel classique : taux de réduction d’impôt dégressifs
  • le Pinel + : maintien des taux antérieurs, dans certains quartiers ou sur critères énergétiques et de qualité
Le dispositif Pinel permet aux particuliers investissant dans des logements neufs destinés à la location, de bénéficier d'une réduction de leur impôt sur le revenu, en respectant les conditions suivantes :
  • logement situé dans un bâtiment d'habitation collectif ;
  • plafonnement du loyer et des revenus du locataire ;
  • niveau global de performance énergétique minimal ;
  • logement construit dans une zone présentant un déséquilibre entre l’offre et la demande ;
  • durée initiale de location de 6 ou 9 ans, pouvant être prorogé jusqu’à 12 ans, avec un avantage fiscal croissant.
Depuis le 1er janvier 2021, le dispositif Pinel est réservé aux investissements réalisés dans des logements situés dans un bâtiment d'habitation collectif, conformément à l'article 161 de la loi de finances pour 2020.
Ainsi, ne sont pas éligibles les villas individuelles au sein d’une copropriété ou jumelées, comme le précise une actualité du 17 décembre 2020 du Bulletin officiel des finances publiques (Bofip-Impôts).
Le logement doit par ailleurs atteindre un niveau global de performance énergétique fixé par l'article 46 AZA octies-0 A de l'annexe 3 du code général des impôts.
Le logement doit être loué nu et les revenus du locataire doivent être inférieurs à un plafond fixé par l'article 2 terdecies D de l'annexe 3 du code général des impôts, afin de réserver les logements concernés aux ménages modestes.
La location est également soumise au respect de plafonds de loyers fixés par décret. Le logement peut être loué à un ascendant ou un descendant du propriétaire, à condition qu'il ne fasse pas partie de son foyer fiscal et que les plafonds de loyer et de ressources du locataire soient respectés.
Pour 2022, les plafonds de loyer et de ressources des locataires sont précisés par l'administration fiscale.
Le propriétaire s'engage sur une durée initiale de location de 6 ou 9 ans au choix, pouvant être prorogé jusqu’à 12 ans, qui entraîne un avantage fiscal croissant.
L'avantage fiscal est réservé aux logements construits dans des zones présentant un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements ; à compter du 1er janvier 2018, seules les zones A, A bis et B1 du territoire sont éligibles.
Toutefois, conformément à l'article 187 de la loi de finances pour 2019, le dispositif est maintenu dans les zones B2 et C pour les acquisitions ayant fait l’objet d’une demande de permis de construire avant le 31 décembre 2017, avec signature de l’acte d’acquisition avant le 15 mars 2019.
L'avantage fiscal est croissant, en fonction de la durée initiale de location à laquelle s'engage le propriétaire : 6 ou 9 ans, pouvant être prorogée jusqu’à 12 ans.
La réduction d'impôt est acquise pour toute la durée d'engagement de location, dans la limite d'un plafond global de 300 000 euros et de 5 500 euros par mètre carré.
En effet, l'article 168 de la loi de finances pour 2021 modifie les taux de manière dégressive à compter du 1er janvier 2023, selon la durée d'engagement de location :
  • Six ans : 10,5 % en 2023, 9 % en 2024
  • Neuf ans : 15 % en 2023, 12 % en 2024
  • Douze ans : 17,5 % en 2023, 14 % en 2024

Cette dégressivité ne s'applique pas aux logements respectant les nouveaux critères permettant de bénéficier du Pinel +. (ici permettre au personne de cliquer sur le lien en renvoyant au texte ci-dessous *)
  • 12 % du prix d'achat du bien sur six ans,
  • 18 % sur neuf ans, avec une réduction complémentaire en cas de prorogation de l'engagement.

*Conformément au décret n° 2022-384 du 17 mars 2022, le logement doit atteindre un niveau de performance énergétique et environnementale supérieur à la réglementation en vigueur (Réglementation environnementale - RE 2020 en vigueur en 2025).

Les taux de réduction pour les investissements réalisés en Pinel + sont les suivants :

Il doit également présenter un niveau de qualité d'usage et de confort précis.

Ce niveau de qualité d'usage et de confort est défini par le décret (article 3, annexes 3 et 4) :

  • une surface habitable minimale de 28 m² pour un T1, 45 m² pour un T2, 62 m² pour un T3, 79 m² pour un T4, 96 m² pour un T5 ;
  • l’existence d’espaces extérieurs privatifs d’une surface minimale de 3 m² pour un T1 ou un T2, 5 m² pour un T3, 7 m² pour un T4, 9 m² pour un T5 ;
  • deux orientations différentes pour les logements de T3 et plus.

Le décret prévoit des conditions plus souples si la demande de permis de construire a été déposée avant le 1er janvier 2022, ainsi que pour les logements acquis dans le cadre d'une opération autre qu'une opération de construction.

Faites-vous accompagner pour construire votre patrimoine.

PRENEZ RENDEZ-VOUS

Pinel Outre-Mer

Une acquisition en Pinel Outre-Mer 2020 donne lieu à une réduction d’impôt de 23, 29 ou 32 % de l’investissement, dans la limite de 300 000 €. Cette réduction est étalée sur 6, 9 ou 12 ans.

La défiscalisation d’un programme Pinel Outre-Mer commence l’année de l’achèvement de l’immeuble, sans prorata temporis.

Faites-vous accompagner pour construire votre patrimoine.

PRENEZ RENDEZ-VOUS

Déficit foncier

Le déficit foncier est un mécanisme permettant à un propriétaire bailleur de déduire de ses revenus locatifs les charges de ses biens mis en location.

Les charges sont multiples, intérêt d’emprunt, assurances, travaux (réalisé par un professionnel), etc…

Le propriétaire bailleur grâce à l’entretien de son patrimoine immobilier locatif peut non seulement le valoriser mais aussi réduire, voir annuler son imposition liée aux revenus fonciers jusqu’à créer même du DEFCIT FONCIER dans la limite de 10700€ le reste étant reportable sur 10 années.

Un contribuable ayant des revenus fonciers peut alors investir dans de l’immobilier locatif dit de DEFICIT FONCIER et des SCPI de DEFICIT FONCIER avant d’utiliser ce mécanisme.

Que ce soit en direct ou par l’intermédiaire de SCPI, le promoteur ou gérant va acheter des biens immobiliers avec une part de travaux de l’ordre de 54% du montant de l’investissement afin de le mettre en location nue une fois les travaux finis.

Nue-propriété

L’investissement en nue-propriété repose sur le principe d’un démembrement du droit de propriété, entre “la nue-propriété” et “l’usufruit”, pendant une durée fixe (d’au minimum 15 ans), définie contractuellement pour chaque programme immobilier.

  • L’investisseur acquiert la nue-propriété d’un bien immobilier de qualité.
  • L’usufruit est acquis simultanément par un bailleur social ou institutionnel qui assure la gestion locative et prend en charge l’entretien du bien, les travaux et les taxes.
  • Au terme du démembrement de propriété, la reconstitution de la pleine propriété au bénéfice de l’épargnant est automatique et s’effectue sans frais, ni formalité.

    • Intérêts pour l’investisseurs : réduction IFI, acquisition d’un bien immobilier avec une décote, pas de loyers sur la période de la nue-propriété.

    Faites-vous accompagner pour construire votre patrimoine.

    PRENEZ RENDEZ-VOUS

    Monuments historiques

    La loi sur les Monuments Historique et le dispositif associé de code général des Impôts offrent un cadre fiscal particulier pour les propriétaires de monuments historiques.

    Datant de 1965, le régime fiscal « Monuments Historiques » concerne les immeubles classés ou inscrits au titre des Monuments Historiques, à ceux ayant obtenu un agrément spécifique ou labélisé par la Fondation du Patrimoine.

    Il peut s’agir d’une résidence principale, secondaire, ou locative.

    La loi Malraux

    Instaurée en 1962, la Loi Malraux a toujours eu pour but de favoriser la conservation et la restauration du patrimoine architectural français. Des secteurs dits « secteurs sauvegardés » sont créés lorsqu’ils présentent un caractère historique, esthétique ou de nature à justifier la conservation, la restauration et la mise en valeur de tout ou partie de l’ensemble d’immeubles bâtis ou non. Les opérations en Loi Malraux sont localisées la plupart du temps dans les centres villes historiques et offrent aux investisseurs une excellente opportunité de placement dans un cadre fiscal avantageux.

    Investir dans un bien situé en secteur sauvegardé permet une réduction d’impôt de 30 % du montant de l’investissement sur la base des travaux et pour les biens situés dans des Aires de mise en valeurs de l’architecture (AVAP) permet un une réduction de 22%.

    La réduction d’impôt à pour bas ( ?) un certain nombre de dépenses listées par la loi, dont le montant est retenu dans la limite de 400000€ utilisable sur une période de 4 ans soit une économie d’impôt maximum de 120.000 €.

    La réduction d’impôt est accordée au titre de l’année du paiement des dépense et ne rentre pas dans le plafonnement des niches fiscales.

    Le solde de la défiscalisation Malraux peut être imputé sur l’IR des 3 années suivantes.

    Faites-vous accompagner pour construire votre patrimoine.

    PRENEZ RENDEZ-VOUS

    Location meublée non professionnelle

    Cette activité relève, au regard de l’impôt sur le revenu, de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non celle des revenus fonciers.

    Sont considérés comme Loueurs en Meublée Non Professionnel (LMNP) les personnes qui retirent de cette activité :

  • Un montant de recette inférieures ou égales à 23000€ TTC par an
  • Un revenu représentant moins de 50% de leur revenu global amortissable

    • La SCPI

    La Société Civile de Placement Immobilier est un Organisme de Placement Collectif qui a pour objet l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier.

    Le type d’acquisitions varie selon l’objectif de la SCPI.
    L’objectif d’une SCPI de Rendement est de distribuer régulièrement des revenus aux associés.

    La SCPI permet de réaliser un placement immobilier autrement. Elle constitue une alternative à un investissement « en direct » et offre une solution d’épargne adaptée aux différents profils et objectifs des épargnants.

    Les SCPI peuvent s’acheter à crédit, en cash ou démembrées, l’audit patrimonial nous permettra de conseiller la meilleures façon d’investir par rapport à vos objectifs et moyens.

    Faites-vous accompagner pour construire votre patrimoine.